El sobre stock de unidades sigue siendo un problema dentro del mercado. De los 160.000 inmuebles en oferta unos 46.700 fueron retasados
Un dato sorprende al golpeado mercado inmobiliario porteño. Durante 2022 se estima que un 29% de los avisos de publicación que conforman el sobre stock de unidades en venta fueron retasados hacia la baja. De los 160.0000 inmuebles que se comercializan en Buenos Aires, unos 46.700 propietarios convalidaron una disminución del valor de su unidad, y así y todo sigue costando vender.
Hay mucha preocupación en el segmento y si bien según distintos análisis el descuento de los valores oscila entre el 7% y 9% durante 2022, se estima que la baja total de los valores desde fin de 2019 a la fecha ya supera el 35 por ciento.
Expertos atribuyen que la gente aceptó quitas en los precios de publicación por la gran oferta existente.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, dijo a Infobae que “la acumulación del stock lleva a los propietarios a poner precios competitivos. Los nuevos avisos publicados entran con cotizaciones más bajas y lleva a los avisos más antiguos a la necesidad de ser retasados para no perder competitividad. Actualmente los descuentos vistos son del 8,3% en nuestro portal (ver cuadro más abajo)”.
“La acumulación del stock lleva a los propietarios a poner precios competitivos. Los nuevos avisos publicados entran con precios más bajos y lleva a los avisos más antiguos a ser retasados” (Molina)
Es el mayor descuento desde 2016 a la fecha según distintos relevamientos sectoriales. En Buenos Aires los valores de venta continúan descendiendo, con una desaceleración confirmada pero ya en el año acumulan una caída del 5,6% y el nivel actual de precio es similar al que se registraba 6 años atrás.
“Si bien el porcentaje de avisos retasados viene bajando desde los picos a fines de 2021 (34%), no se puede hablar de estar cerca de un piso. Actualmente, un 29% de los departamentos que ingresan son retasados a la baja. Hasta que no se logre estabilizar esta situación con herramientas financieras para ayudar a las personas a acceder a la vivienda propia, probablemente sigan bajando los valores”, comentó Molina.
Fuente: Zonaprop. Aquí se observan como se movieron los avisos y la retasación hacia la baja en los últimos tiemposEn algunos casos hay retasaciones que llegan hasta el 45%, sobre todo en los dueños que ponen su vivienda en venta y comienzan a aceptar que los mercados indican que el valor de su inmueble es menor al monto que lo adquirió o que históricamente se cotizó y en consecuencia entienden que es la única forma que el inmueble se venda.
Mariano García Malbrán, presidente de Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), aseguró: “A esta altura consideramos que nos encontramos próximos de encontrar el piso de valor del mercado de los inmuebles en nuestro país”.
Los precios de los inmuebles en un plazo mediano de tiempo comenzarán a recuperarse, sin dudas que así será porque el costo de reposición ya es más alto.
“Por supuesto que esa recuperación será más rápida en inmuebles nuevos o a estrenar y que se encuentren en buenas ubicaciones”, añadió García Malbrán.
Los únicos que se revalorizaron
En Buenos Aires son muy pocos los inmuebles que se revalorizaron después de los efectos de la pandemia y la situación económica. Es diferente en el Gran Buenos Aires donde los lotes y viviendas a estrenar en venta en los barrios privados subieron entre un 120% y 20% desde 2020 a la fecha. Al igual que las naves industriales que se alquilan para abastecer el mercado de última milla uno de los segmentos que más se potenció en el último tiempo. Hoy, los valores de venta aumentaron un 20% en los últimos dos años por la gran demanda que existe, sobre todo para alquilarlos por las empresas de logística y algunos rubros industriales.
García Malbrán, dijo que “los inmuebles que más subieron son los lotes en barrios cerrados o countries, pero teniendo especial éxito las urbanizaciones que ya están desarrolladas y donde quedan pocos terrenos como aquellos que se venden en preventa y tienen un Master Plan promisorio. Asimismo las propiedades a estrenar en zonas exclusivas, también están recuperando su valor por m2″.
Qué barrios porteños recuperaron algo
Desde Zonaprop, reconocieron que se registró una suba en ciertos barrios como Montserrat y Puerto Madero.
Fuente: Mercado Libre y la Universidad de San Andrés. Aquí el vaivén de los valores por m2 desde 2018 a la actualidad“En los últimos 12 meses subieron un 4,9% y 0,9%, respectivamente. Sin embargo, todo el resto de los barrios registran bajas interanuales”, amplió Molina.
Según Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, el pico del valor promedio en Buenos Aires para viviendas en venta fue en noviembre de 2018 (aún con mucho éxito de los créditos hipotecarios nominados en UVA) donde escaló a USD 2.921 por m2, y según la última medición de septiembre 2022 es de USD 2.338 por m2 en promedio.
Sobre lo que vendrá, García Malbrán, concluyó lo siguiente: “En nuestro país siempre tuvimos procesos económicos cíclicos y esta situación macroeconómica actual no será la excepción, es un momento inmejorable para comprar inmuebles, quien vea esta oportunidad en esta crisis logrará una diferencia económica espectacular”.
